Il Ministro delle Infrastrutture Salvini ha annunciato a più riprese l'arrivo di misure atte a regolarizzare piccole difformità e irregolarità che interessano, secondo uno studio del CNI (Consiglio Nazionale degli Ingegneri), quasi l'80% del patrimonio immobiliare italiano. Il dato è stato poi puntualizzato e precisato (ed in parte smentito) dal vicepresidente vicario del CNI, ma sappiamo benissimo che la situazione del patrimonio edilizio italiano non è rosea. Il Ministro ci tiene a precisare che non si tratterà di un condono per grandi speculatori ma di una "Pace edilizia" per piccole difformità per tutelare i piccoli proprietari immobiliari che spesso attendono da decenni di poter regolarizzare la loro posizione. Inoltre si configura come una misura di alleggerimento del lavoro degli uffici tecnici comunali, di semplificazione delle procedure amministrative e di regolarizzazione di molti edifici. Approfondiamo l'argomento.
Alcune definizioni
Partiamo da alcuni capisaldi che potranno sembrare banali per chi mastica di edilizia e procedure amministrative ma che potranno suonare come arabo per i non addetti ai lavori.
Semplificando il più possibile, l'attività edilizia è disciplinata dal Testo Unico dell'Edilizia DPR 380/01, praticamente la Bibbia di ogni progettista edile. Nasce per regolamentare l'attività edilizia in ogni sua forma, attraverso la definizione e la classificazione degli interventi edilizi realizzabili (art. 3) ed individuando per ognuno un titolo abilitativo a seconda del grado di complessità dell'intervento. Avrete sicuramente sentito anche solo nominare termini come "edilizia libera", "CILA", "SCIA" o "Permesso di Costruire". Questi sono i titoli abilitativi principali vigenti in Italia da richiedere per effettuare un intervento edilizio.
Di massima come funziona? Il tecnico presenta un progetto al comune di appartenenza dell'immobile oggetto d'intervento, questo viene accettato integralmente, oppure vengono chieste modifiche fino ad essere accettato o viene rifiutato. Quanto accettato rispecchia lo stato legittimo dell'immobile, cioè quanto effettivamente autorizzato dal comune.
Quando si configura una difformità o un abuso? Sono 3 le situazioni di abuso configurabili:
- Opere eseguite in assenza di permessi: l'opera risulta completamente abusiva in quanto realizzata in totale assenza di titoli abilitativi necessari;
- Opere in totale difformità: è stato seguito un iter autorizzativo ed è stata ottenuta una autorizzazione per l'opera ma questa viene poi realizzata in maniera del tutto differente dal progetto approvato;
- Opere in difformità parziale: anche in questo caso un progetto autorizzato esiste, ma quello che viene realizzato presenta alcune difformità di entità minore.
Condono e Sanatoria
Nei casi di abuso elencati è necessaria la regolarizzazione degli stessi, se questo è possibile perché non sempre lo è. Il termine giusto è "sanare" un abuso, e non a caso lo strumento normativo utilizzato per farlo si chiama sanatoria edilizia. L'altro strumento è il condono, che saltuariamente viene tirato fuori nel dibattito politico, osannato e odiato ma sempre sperato dai contribuenti. Quali sono le differenze?
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In prima battuta la sanatoria è un provvedimento normalmente previsto dalla normativa urbanistica vigente, mentre il condono è una legge speciale che viene emanata con una durata temporale ben precisa. In Italia abbiamo avuto 3 leggi sul condono: 1985, 1994 e 2003, ed ognuna di esse precisava specifici paletti temporali di presentazione delle domande di condono, degli abusi condonabili e dei periodi di realizzazione dell'abuso. Posso accedere oggi al condono? No. Ci saranno altri condoni? Premesso che tutto è possibile, in un'ottica di messa in sicurezza del territorio e di diminuzione dell'impermeabilizzazione dei suoli mi sento di escludere un nuovo condono. Resta lo strumento della sanatoria, applicabile attraverso la verifica della doppia conformità dell'abuso: infatti quanto realizzato dovrà essere conforme alla normativa attualmente vigente ed alla normativa vigente all'epoca della realizzazione dell'abuso. Non si esaurisce il tutto con una semplice verifica: all'abuso corrisponde un illecito sia penale che amministrativo, il primo si traduce in una sanzione penale pecuniaria e/o arresto, mentre per il seconda vi è la sanzione amministrativa che viene espletata con il processo di sanatoria o, se non sanabile, con la demolizione.
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Sono stato vago ma l'argomento è complesso e articolato, in questa sede cerco di dare i concetti base per poter proseguire nella discussione sulle nuove probabili misure.
Pace edilizia o Piano Salva Casa
Ciò detto precisiamo che non esiste ancora nessun testo del provvedimento né sono trapelate bozze: siamo dunque nel pieno campo delle ipotesi e delle speculazioni. Sappiamo che l'intento è di regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità strutturali, come si evince dal comunicato del governo risalente allo scorso 4 Aprile. Sappiamo anche che a breve ci saranno le elezioni europee e far trapelare questo tipo di informazioni accresce il bacino di potenziali elettori, visto che il tema della casa e delle irregolarità edilizie è da sempre caro a tutti gli italiani. Inoltre parliamo di una materia molto complessa e articolata, per la quale un piccolo decreto poco dettagliato porterebbe solo complicare ulteriormente la situazione. Tra le ipotesi di difformità ed irregolarità regolarizzabili ci sono:
- Le difformità di natura formale legate all'incertezza interpretativa della disciplina vigente;
- Le difformità sanabili all'epoca dell'abuso ma non più oggi a causa della doppia conformità non applicabile;
- Difformità interne alle unità immobiliari derivanti da interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria agendo e ampliando le tolleranze costruttive;
- Consentire cambi di destinazione d'uso tra categorie omogenee di immobili.
Le tematiche toccate sono di ben più ampio respiro di quel che sembra perché ognuna si porta dietro una valanga di possibili interpretazioni formali e di casistiche che andrebbero ben delineati con paletti precisi: forse sarebbe il caso di mettere mano al Testo Unico dell'Edilizia con una riforma organica dello strumento principe del settore? Nel frattempo si farebbe bene ad anticipare l'arrivo della misura, per chi sa di avere situazioni del tipo trattato nell'articolo contattando il proprio tecnico di fiducia per effettuare tutti i controlli preventivi del caso.