Affitti brevi: nuove norme antincendio

Il settore degli affitti brevi negli ultimi anni ha conosciuto una crescita esponenziale anche grazie alla rete creata dalle piattaforme digitali e alla loro diffusione. La normativa cerca sempre di mantenere il passo con l'evoluzione della società, con risultati molto altalenanti. La Legge n. 191 del 15/12/2023 ha introdotto specifiche disposizioni a carico dei locatori, tra cui quelle riguardanti la prevenzione incendi nelle unità abitative destinate a locazione turistica. La crescita del mercato di questo settore ha indotto il legislatore a prevenire gli incidenti dovuti agli eventi incendiari per garantire la sicurezza degli ospiti delle strutture, non avendo in precedenza una normativa specifica di settore.

Affitti brevi: definizione

Cominciamo con il perimetrare l'ambito di efficacia della normativa che andremo a sviscerare: non parliamo di hotel, alberghi, b&b, motel, studentati, villaggi vacanze, pensioni, ostelli o agriturismi, ma dei tipicamente piccoli alloggi monolocale che è possibile affittare durante un soggiorno più o meno breve ormai in ogni città italiana. Il fenomeno è così dilagante da mettere in ginocchio il mercato degli affitti a lungo termine nelle città più blasonate dai turisti a discapito dei residenti. Al di là del luogo specifico che si va ad affittare, l'Agenzia delle Entrate ha posto l'accento su durata e tipologia di servizi che vengono erogati con una definizione ben precisa:

"Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. [...] Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, che risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, incidendo sull’ammontare del canone o del corrispettivo."

Si includono anche i contratti chiusi con intermediazione di soggetti terzi, portali telematici o siti web.

Normativa antincendio

Una precisazione: prima di questi adempimenti introdotti con la L 191/2023 non vi erano obblighi in materia di prevenzione incendi da parte dei locatori. Infatti queste attività non figurano tra le attività a rischio incendio rilevante individuate dal DPR 151/2011 e quindi non sono sottoposte a controllo da parte dei Vigili del Fuoco. Il discrimine principale è il numero di posti letto: per il legislatore scatta l'obbligo di controllo dei Vigili del Fuoco a partire dai 25 posti letto, attività per le quali è presente anche una Regola Tecnica Verticale nel Codice di Prevenzione Incendi (V.5). Con gli adempimenti introdotti dalla nuova normativa il legislatore ha voluto mantenere un certo livello di sicurezza antincendio anche nei locali destinati ad affitti brevi, forse in attesa di un corpo normativo più completo. Entriamo nel merito della discussione. Le misure introdotte sono due:

• Obbligo di installazione di rilevatori di gas (combustibili e monossido di carbonio)

• Obbligo di dotazione di estintori portatili

Le misure sono state introdotte all'art. 13-ter, comma 7 del testo di legge.

Rilevatori di gas

Rilevatore monossido di carbonio

L'installazione di rilevatori di gas combustibili (ove presenti) e monossido di carbonio mirano a prevenire incidenti derivanti da fughe di combustibile ed accidentale innesco insieme alle morti provocate dall'accumulo di monossido di carbonio. Una piccola curiosità che forse conoscerete già. Durante un incendio le fiamme sono l'ultimo dei problemi dei malcapitati presenti: la maggiore causa di morte sono i gas sprigionati, e se nel migliore dei casi non si sprigionano gas particolarmente tossici, la presenza di monossido di carbonio è praticamente certa. Questo gas, dovuto alla non completa ossidazione delle molecole di carbonio per mancanza di ossigeno (si sprigionerebbe anidride carbonica in tal caso), ha la malsana capacità di legarsi all'emoglobina dei globuli rossi impedendo il trasporto di ossigeno. Le conseguenze più gravi si hanno già a concentrazioni di monossido particolarmente basse. Inoltre è inodore, insapore e incolore. Dunque, se non si viene avvelenati dal monossido di carbonio, questo provocherà almeno la perdita dei sensi e ci si espone al pericolo di ustione da parte di calore e fiamme. La sua pericolosità è conclamata, dunque percepirlo e allarmare i presenti in tempo utile è fondamentale per provare a salvare vite umane.

La norma prescrive l'installazione dei rilevatori in maniera razionale e non indiscriminata:

• Rilevatori di monossido di carbonio nei locali dove sono presenti apparecchi a combustione con bruciatore;

• Rilevatore di gas metano dove sono presenti apparecchi a combustione a metano, come cucine e caldaie;

• Rilevatore di GPL in presenza di bombola o serbatoio.

Chi ne è esentato? Chiunque non abbia cucine a gas, produzione di acqua calda e riscaldamento a gas. Vengono privilegiati in un certo senso i dispositivi ad alimentazione elettrica (cucine ad induzione, scaldabagni elettrici, impianti a pompa di calore elettrica). Tutti i dispositivi installati devono essere collaudati ed essere correttamente funzionanti. Il controllo periodico, non obbligatorio per legge, si rende indispensabile per avere la certezza di corretto funzionamento.

Estintori portatili

Gli estintori sono il presidio antincendio più diffuso ed anche in questo caso ne viene richiamato l'obbligo di utilizzo. Nello specifico è necessario installare estintori portatili in posizione accessibile e ben visibile in particolare in prossimità di accessi e zone di maggior pericolo. Deve esserne previsto uno ogni 200 metri quadrati di superficie di pavimento e comunque almeno uno per piano a prescindere dalla superficie. Ma di tipologie di estintori ne esistono molte, anche se le più usate sono ben poche. Per scegliere quello più idoneo la legge fa riferimento alle indicazioni del punto 4.4 dell'allegato I del Decreto del Ministero dell'Interno del 3 settembre 2021.

Stiamo analizzando un luogo chiuso, motivo per cui sono molto consigliati gli estintori idrici e al contrario sono sconsigliati i tipi a polvere, anche in previsione di usi accidentali o errati da parte di utenza non addestrata per intervenire sui principi d'incendio. La via di mezzo sono gli estintori a CO2.

Le dimensioni della carica dell'estinguente deve essere non inferiore ai 6 kg o 6 litri con un potere estinguente di 13A (incendio di solidi) e 89B (incendio di liquidi). Mi riservo di scrivere un articolo dedicato agli estintori.

L'installazione degli estintori comporta per il proprietario l'obbligo di adempiere alle prescrizioni di legge riguardanti sorveglianza, revisione e collaudo servendosi di ditte specializzate e qualificate a norma di legge.

Codice Identificativo Nazionale (CNI)

Un'altra novità introdotta, questa volta non riguardante l'ambito della sicurezza antincendio ma comunque degna di nota, è l'istituzione del Codice Identificativo Nazionale, abbreviato CNI, assegnato ai proprietari di struttura turistico-ricettiva di qualsiasi genere dal Ministero del turismo. Il codice verrà esposto all'esterno delle strutture e su tutti gli annunci relativi. Il fine è quello di monitorare l'ormai enorme quantità di abitazioni adibite a strutture turistiche e garantire trasparenza e sicurezza. Tutti i controlli sono demandati alle autorità locali, anche per le prescrizioni antincendio. Questa potrebbe essere una limitazione all'effettiva applicabilità della legge. Il CNI ha l'ambizione di essere il principio per la costruzione di una banca dati strutture ricettive (BDSR).

Supporto professionale

Non è mai facile barcamenarsi nella normativa del nostro paese, e ancor meno tenere il passo dei continui aggiornamenti. Anche questo provvedimento ha tutta l'aria di un passaggio preliminare prima del varo di un corpo maggiormente definito di regole in materia di prevenzione incendi. Il supporto di un professionista rende più veloce e sicura l'applicazione delle nuove regole nel modo più corretto e aderente alla norma. L'identificazione della corretta ubicazione dei presidi antincendio, la tipologia di estintori, individuare le aree a maggior rischio e installare il corretto rilevatore, sono tutte decisioni che comportano responsabilità che il proprietario decide di assumersi operando in autonomia, pur non avendo le competenze per farlo. E si sa che la legge non ammette ignoranza, le sanzioni arrivano a prescindere.